問題描述
位于某省會(huì)城市的盈利企業(yè)甲公司，系增值稅一般納稅人，適用的企業(yè)所得稅稅率為25%、增值稅稅率為17%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加為3%，固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)凈殘值率為5%.2010年，甲公司因退城進(jìn)郊而進(jìn)行了異地技術(shù)改造。為盤活資產(chǎn)，2011年10月將閑置的老辦公樓進(jìn)行出售。暫不考慮印花稅，假定無其他納稅調(diào)整因素。有關(guān)情況如下：
1.老辦公樓出售時(shí)固定資產(chǎn)原值2260萬元，已提折舊2071萬元，凈值189萬元。
（1）房屋建筑物及土地。1986年建造并投入使用，固定資產(chǎn)原值2100萬元，已提足折舊1995萬元，凈值105萬元；辦公樓土地已計(jì)入房屋建筑物價(jià)值。
（2）附著于房屋建筑物上的辦公家具兩批。2006年購置的一批，固定資產(chǎn)原值40萬元，已提足折舊38萬元，凈值2萬元。2010年購置的一批，固定資產(chǎn)原值120萬元，凈值82萬元。
2.評估情況。甲公司出售前聘請當(dāng)?shù)鼐哂匈Y質(zhì)的房地產(chǎn)評估事務(wù)所對老辦公樓進(jìn)行了評估，按現(xiàn)行市場價(jià)的材料和人工費(fèi)用進(jìn)行評估測算，現(xiàn)在建造同樣的房產(chǎn)及附著物需4000萬元，該房產(chǎn)及附著物為4成新。
3.出售情況。經(jīng)協(xié)商，甲公司按2063.7萬元的市場價(jià)格，將該辦公樓出售給具有一般納稅人資格的丙公司，合同中注明房屋建筑物及土地折價(jià)2000萬元，2006年購置的辦公家具折價(jià)5.2萬元，2010年購置的辦公家具折價(jià)58.5萬元。
涉稅分析
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第47號）規(guī)定，甲公司出售房屋建筑物應(yīng)繳營業(yè)稅，出售辦公家具應(yīng)繳增值稅。
（1）營業(yè)稅。出售房屋建筑物應(yīng)繳營業(yè)稅2000×5%＝100（萬元）。
（2）增值稅。出售2006年購置的辦公家具應(yīng)繳增值稅5.2÷（1＋4%）×4%×50%＝0.1（萬元），出售2010年購置辦公家具應(yīng)繳增值稅58.5÷（1＋17%）×17%＝8.5（萬元）。
（3）城建稅及教育費(fèi)附加。出售該老辦公樓應(yīng)繳城建稅（100＋0.1＋8.5）×7%＝7.602（萬元），應(yīng)繳教育費(fèi)附加（100＋0.1＋8.5）×3%＝3.258（萬元）。
（4）土地增值稅。出售該老辦公樓應(yīng)繳土地增值稅，該房產(chǎn)及附著物評估價(jià)格4000×40%＝1600（萬元），轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳營業(yè)稅、增值稅及相應(yīng)附加稅費(fèi)100＋0.1＋8.5＋7.602＋3.258＝119.46（萬元），扣除項(xiàng)目金額合計(jì)1600＋119.46＝1719.46（萬元），增值額2063.7－1719.46＝344.24（萬元），增值率344.24÷1719.46×100%＝20.02%，對應(yīng)的土地增值稅稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅344.24×30%＝103.272（萬元）。
會(huì)計(jì)處理
（1）將老辦公樓轉(zhuǎn)入清理（單位：萬元，下同）
借：固定資產(chǎn)清理 189
累計(jì)折舊 2071
貸：固定資產(chǎn) 2260
（2）計(jì)繳稅費(fèi)
借：固定資產(chǎn)清理 222.732
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 100
——應(yīng)交增值稅 8.6
——應(yīng)交城建稅 7.602
——應(yīng)交土地增值稅 103.272
其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加 3.258
（3）出售收入的處理
借：銀行存款 2063.7
貸：固定資產(chǎn)清理 2063.7
（4）清理凈損益的處理
借：固定資產(chǎn)清理 1651.968
貸：營業(yè)外收入 1651.968
甲公司在此項(xiàng)銷售行為中，出售房屋建筑物可向主管地稅機(jī)關(guān)申請代開銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，出售2006年購置的辦公家具應(yīng)開具普通發(fā)票，出售2010年購置辦公家具可開具增值稅專用發(fā)票。
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